Madame A souhaite faire construire une maison. Elle n’a toutefois pas les fonds suffisants pour acquérir un terrain et construire la villa de ses rêves. Monsieur Z est quant à lui propriétaire d’une parcelle qu’il n’exploite pas, mais qu’il ne souhaite pas pour autant vendre. Il serait opportun que Monsieur Z mette à disposition de Madame A ce terrain pour qu’elle puisse construire sa maison, contre rémunération. Cela est-il possible?
Le droit de superficie consiste en la possibilité de faire construire un immeuble sur un terrain qui ne nous appartient pas, mais qui est mis à disposition pendant une certaine durée par le propriétaire. Chaque partie bénéficie ainsi de cette situation: la personne qui met à disposition sa parcelle profite d’un rendement, sans avoir à vendre celle-ci. Quant au bénéficiaire, il bénéficie de coûts d’investissement réduits, puisqu’il a besoin d’un capital moins important pour réaliser son projet de construction.
Pour être valablement constitué, ce droit de superficie, qui sera inscrit au Registre foncier, doit être prévu en la forme authentique, soit devant un notaire. La personne qui souhaite construire et celle qui met à disposition son terrain doivent également convenir des modalités du droit de superficie. La loi prévoit notamment qu’il est nécessaire de déterminer précisément la situation, la structure, le volume et la destination de la construction qui sera effectuée sur le terrain ainsi que l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution par l’exercice du droit.
De plus, il conviendra de décider de la durée du droit de superficie ainsi que du montant de la contre-prestation, prenant la forme d’une rente généralement, qui sera à charge du bénéficiaire qui profitera du terrain sans en être propriétaire. S’agissant de la durée, elle peut s’étendre de 30 à 100 ans. Les parties peuvent toutefois décider ensemble d’y mettre fin avant l’échéance convenue.
Il est délicat de déterminer le montant de la rente. En effet, si ce montant est fixe, la rente ne sera rapidement plus adaptée à la réalité du marché immobilier, au vu de la durée du droit qui s’étend sur plusieurs décennies. Il est donc nécessaire d’indexer cette rente en tenant compte de différents facteurs, tels que le taux hypothécaire de référence, l’indice suisse des prix à la consommation, le prix du terrain ou encore l’indexation aux loyers. Généralement, la rente se détermine sur la base de la valeur vénale du terrain et du taux hypothécaire. Ce montant est ensuite indexé d’après l’évolution de la valeur du sol et du taux hypothécaire. Il est également possible de prévoir un nouvel examen du montant de la rente après une période déterminée, afin de s’assurer que le montant soit toujours équitable pour les deux parties, au vu de l’évolution du marché.
Le droit de superficie prend fin à l’échéance convenue, ou éventuellement plus tôt si chaque partie y consent. A l’échéance, l’immeuble construit devient alors partie intégrante de la parcelle et devient seule propriété du superficiant. Le bénéficiaire a donc droit une compensation, puisqu’il perd son investissement. Cette compensation est désignée comme une indemnité de retour, dont le montant est librement déterminé par les parties. Il est généralement fondé sur un pourcentage de la valeur de base de l’immeuble au moment de l’échéance du droit de superficie.
Il convient de préciser qu’il est également possible de prévoir un droit de superficie qui est transmissible à un tiers et qui n’est donc pas directement lié à la personne qui a fait construire l’immeuble. Il s’agit d’un droit de superficie qualifié de distinct et permanent, sur lequel il est possible de grever des gages ou d’autres droits réels. Dans ce cas, tant le propriétaire de la parcelle que le superficiaire dispose d’un droit de préemption en cas de vente du terrain ou de la maison.
Le droit de superficie consiste donc en une alternative intéressante à la propriété. Le superficiant, qui met à disposition son terrain, a la possibilité de percevoir un rendement sûr et stable durant plusieurs décennies. Le superficiaire a quant à lui la possibilité de réaliser un projet de construction, sans être contraint de devoir investir dans une parcelle. Il est toutefois indispensable de prévoir correctement les modalités telles que la durée, la rente et l’indemnité de retour, afin de s’assurer que les deux parties restent avantagées.
