Le locataire d’un local commercial dispose de plusieurs moyens pour mettre fin au contrat qu’il a conclu avec le bailleur. Certaines solutions s’appliquent tant aux locaux commerciaux qu’aux habitations, mais la loi réserve une possibilité particulière s’agissant du bail commercial: le transfert du bail à un tiers.
Si le contrat de bail est de durée indéterminée, la résiliation doit intervenir en respectant un délai de congé de 6 mois au moins pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (article 266d CO).
Il s’agit là du délai applicable à la résiliation d’un bail portant sur un local commercial exclusivement, qui peut par ailleurs être prolongé d’un commun accord entre les parties. L’usage vaudois prévoit généralement un délai de résiliation de 12 mois.
Le locataire a la possibilité de restituer de manière anticipée l’objet loué au bailleur, possibilité offerte pour tous les types de baux à loyer (article 264 CO). Il peut donc être libéré de ses obligations envers le bailleur en proposant un nouveau locataire solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur est toutefois libre de conclure ou non un nouveau contrat de bail avec le candidat proposé par le locataire sortant.
Le Code des obligations prévoit un outil supplémentaire à disposition du locataire d’un local commercial : il s’agit du transfert du bail à un tiers (article 263 CO). Au terme de celui-ci, le nouveau locataire reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire sortant, sans toutefois qu’un nouveau contrat de bail naisse.
Cette solution est souvent utilisée lorsqu’il s’agit de remettre un fond de commerce. Le locataire sortant et le locataire reprenant concluent généralement un contrat de remise de commerce dans lequel ils conviennent de la cession des droits et obligations de plusieurs contrats (par exemple d’assurances et de travail) ainsi que de la reprise des installations, du stock, etc. (il est rappelé que le «pas-de-porte», soit le paiement du simple droit de reprendre les locaux, est en principe interdit). Dans ce contexte, il est généralement important pour celui qui reprend le fond de commerce d’avoir la certitude qu’il pourra également exploiter le local commercial.
Le transfert nécessite le consentement écrit du bailleur. Pour ce faire, le bailleur doit disposer de tous les renseignements utiles et du temps nécessaire pour pouvoir étudier le dossier du locataire reprenant. On admet en principe un délai de 60 jours dans le Canton de Vaud. La jurisprudence a retenu plus généralement un délai de 30 jours, qui peut être plus long dans l’éventualité où il s’agirait d’un cas complexe.
La particularité de ce transfert réside dans le fait que le bailleur ne peut s’y opposer qu’avec des justes motifs. On entend par justes motifs toute circonstance qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettrait pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec ce nouveau locataire. On peut notamment citer comme exemple l’insolvabilité du nouveau locataire, l’incapacité professionnelle ou la moralité douteuse de celui-ci, le projet de modification de la destination des locaux ou encore le prix de la remise de commerce exagéré, risquant de compromettre la capacité financière du locataire reprenant.
Par conséquent, l’avantage du transfert de bail consiste en la possibilité d’imposer au bailleur, à certaines conditions, le repreneur de son choix.
Cet outil présente tout de même une subtilité pour le locataire sortant: celui-ci perd ses droits vis-à-vis du bailleur et reste solidairement responsable des obligations découlant du contrat jusqu’à la fin de ce dernier, mais au plus tard deux ans après que le bailleur ait consenti au transfert. Il est possible de prévoir la libération de suite du locataire sortant de sa responsabilité au moment du transfert, mais il est très rare que le bailleur accepte en pratique.
Le nouveau locataire devra quant à lui être attentif aux obligations qu’il reprend au terme du transfert de bail, notamment en lien avec d’éventuels arriérés de loyer en raison du non‑paiement par le locataire sortant, ou encore aux défauts dans les locaux causés par ce dernier.
